In Deutschland gilt die Immobilie gemeinhin als die ideale Altersvorsorge. Sie ist der Fels in der Brandung, wo alle anderen Küstenabschnitte bereits überschwemmt sind – oder um es ein bisschen weniger poetisch auszudrücken:

Die Immobilie vereint Sicherheit und Ertrag in Perfektion.

Das könnte man zumindest meinen, wenn man von dem einen oder anderem Stammtisch nach Hause kommt …

Die Realität ist deutlich differenzierter. Eine Immobilie kann ein gutes Investment sein, muss es aber nicht. Vor allem eines wichtig:

Lass Dich nicht von Deinen Gefühlen überwältigen.

Im Gegensatz zu vielen anderen Geldanlagen kannst Du Immobilien anfassen. Du projizierst Hoffnungen und Ängste in Dein zukünftiges zu Hause. Gerade bei den eigenen vier Wänden passiert es schnell, dass jeder kaufmännische Gedanke zusammen mit der Garderobe an der Eingangstür abgelegt wird.

Du stellst Dir vor, wie Deine Kinder den Flur entlang rennen und Du und Deine Freunde einen schönen Grillabend im Garten verbringen. Weniger Gedanken verschwendest Du an Arbeiten, um das Grundstück in Schuss zu halten, die gestiegenen Fahrtkosten, weil das Haus etwas außerhalb liegt und die Hypothek, die Dich die nächsten Jahrzehnte begleitet.

Hier gibt es nur einen Rat: Gefühle ausschalten und Bleistift ansetzen.

Wenn der Eigentümer merkt, dass Du um jeden Preis kaufen möchtest, wirst Du diesen Preis auch zahlen müssen. Bei wenigen Investments ist rationales Handeln so wichtig wie bei Immobilien. Sie bilden ein einzigartiges Klumpenrisiko. Geht etwas schief, steht oft das gesamte finanzielle Fundament vor dem Einsturz. Das gilt es, unter allen Umständen zu vermeiden.

Dafür musst Du vor allem eines können: Nein sagen.

Du musst Dein Traumhaus links liegen lassen, wenn es zu teuer ist. Nichts ist schlimmer als nachts wach zu liegen, weil die Hypothek Dich bis in Deine Träume verfolgt.

Stell Dir die Frage: Wie viel Haus kann und will ich mir leisten? bevor Du Dich auf die Suche machst und streiche alle Objekte, die den Rahmen sprengen.

Lass in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einer Immobilie immer alle Kosten einfließen. Zum Beispiel:

Höhere Fahrtkosten, wenn das Objekt etwas außerhalb liegt
Instandhaltungskosten
Versicherungskosten
Hausgeld
Kaufnebenkosten

Und vor allem anderen: Schau, ob Du Dir die Finanzierung nach Ende der Zinsbindungsfrist noch leisten kannst, sollten die Zinsen deutlich anziehen. So schaffst Du Dir eine solide Entscheidungsbasis. An dieser Stelle möchte ich Dir meinen Artikel:

Tilgungs-Pradoxon: Wie der Niedrigzins Baufinanzierungen ins Wanken bringt ans Herz legen. Darin gehe ich auf die Besonderheiten ein, die die aktuelle Niedrigzinsphase mit sich bringt.

Alternativen prüfen

Neben dem Klumpenrisiko, das einzelne Immobilien mit sich bringen, haben sie einen weiteren Nachteil:

Sie sind illiquide.

Wenn Du Deine Immobilie (aus welchem Grund auch immer) zu einem fairen Preis verkaufen möchtest, kann das ein Jahr und mehr in Anspruch nehmen.

Wenn Du diese beiden Nachteile vermeiden willst und Dich auch mit einem Leben als Mieter anfreunden kannst, gibt es Alternativen. Sogenannte REIT-Indexfonds bieten die Möglichkeit, breit gestreut in den Immobilienmarkt zu investieren.

REITs sind Immobilienaktiengesellschaften, welche dazu verpflichtet sind, 90 Prozent ihres Jahresgewinns an ihre Aktionäre auszuschütten. Halten sich REITs an verschiedene Regeln, sind die Gewinne auf Unternehmensebene steuerfrei.

Mit einem REIT-Indexfond investierst Du in viele verschiedene dieser Immobilienaktiengesellschaften. Diese Form des Investments

ist kostengünstig
beinhaltet kein Klumpenrisiko
kann börsentäglich veräußert werden
erfordert geringen Verwaltungsaufwand

Fazit

Selbstbewohnte Immobilien sind immer beides:

Luxusgut

Und

Investment

Die Kunst ist es, beides bestmöglich unter einen Hut zu bringen. Dafür gilt es genau nachzurechnen und Risiken abzuwägen. So können Stolpersteine auf dem Weg zu den eigenen Wänden frühzeitig aus dem Weg geräumt werden. Das Wichtigste dabei ist, Gefühle möglichst auszublenden.

Für alle, die sich auch mit einem Leben als Mieter anfreunden können, sind REIT-Indexfonds einen Blick wert.

Dein Finanzberater
Christoph Geiler